農地に住宅を建てようと考えている方必見！農地転用について徹底解説！

飛騨・高山を中心に新築・注文住宅を専門に取り扱っている住宅会社4u DESIGN HOUSEです。

今回のコラムでは、農地に家を建てるために必要な知識をご紹介します。お家づくりに興味がある方はぜひご一読ください。

 

土地を既に持っていて、そこに家を建てたい。

けれど、現在その土地は農地で家を建てられるかどうか不安……。

このようにお考えの方は多いのではないでしょうか。

 

農地にお家を建てるには、土地の目的（地目）を住宅用の宅地に変更する必要があります。

しかし、農地の中には地目を変更できない土地があることをご存知でしょうか。

 

そこで今回のコラムでは、農地に家を建てるために知っておくべき知識についてご紹介します。

農地に家を建てるために必要な知識

地目について

まずは土地の目的を表す地目についてご説明します。

地目とは、「土地の用途・目的」を表す言葉です。不動産登記法により、土地の登記記録（登記事項証明書）に記載される情報の１つで、現在は全部で２３種類あり、その中からその土地にあった内容を地目として記載します。

実は家を建てられるかどうかは、地目によって建築の可否が判断されることはありません。

ただ、「宅地」以外の地目の土地に家を建てた後は、必ずその土地の地目を「宅地」に変更することが不動産登記法で定められています。

そのため住宅を建てた土地は、基本的に地目は「宅地」になります。

 

地目の変更について

住宅を建てようと思っている土地の地目が「田」「畑」の場合は注意が必要です。

地目が「田」「畑」の土地はいわゆる農地であり、農地法が関わる可能性があるためです。

農地法が関わる農地の場合、宅地など別の用途への転用や農地の売買が制限されています。

例えば親から相続した田んぼに家を建てようと思っても、勝手に農地以外に変更することはできません。

家を建てる前に農業委員会に農地転用の届出や建築確認申請が必要になります。

そのため、農地に家を建てようと思ったら、まずは地元の農業委員会や役場の建築指導課へ行きましょう。

その他、土地の名義や区画の変更を行う場合、登記や測量について土地家屋調査士に相談するのもおすすめです。

 

また、農地を宅地に転用する場合、農地法をクリアするだけではなく、建築基準法も満たす必要があります。

建築基準法では、建物を建てるには土地が建築基準法で認められた道路に面していることが条件になります（接道義務）。

そのため、農地に囲まれていて、道路に接していない土地では家を建てることはできません。その場合は道路と接するように宅地を設定するか、道路整備が必要になります。

 

農業振興地域制度について

次に農業振興地域制度についてご説明します。

農業振興地域制度とは、市町村が将来的に農業上の利用を確保すべき土地として指定した区域で、農地転用は禁止されています。

そのため、農業振興地域制度の対象となる土地は基本的に農地転用ができず、住宅を建てることができません。

ただし、その土地の所有者の身内であれば、申請を行えば農地転用できる可能性があります。

が、許可が下りるまで１～２年ほどの時間を要するため、お家づくりが先延ばしになってしまいます。

 

農地転用許可制度について

次に農地転用許可制度についてご説明します。

前述した農業振興地域制度の対象外の農地であれば、住宅が建てられる宅地へと農地転用が可能になります。

農地転用許可制度はこの農地転用の際に適用される制度になります。

農地転用許可制度では、優良農地を確保するため、農地の優良性や周辺の土地利用状況などにより農地を区分し、転用を農業上の利用に支障がない農地に誘導することとしています。

農地転用を行う場合は申請を出し、その申請を委員会が判断して、許可が下りるという仕組みになっています。

申請から許可が下りるまでは大体２か月程度の時間を要します。

 

まとめ

今回のコラムでは農地に家を建てるために知っておくべき知識についてご紹介しました。

簡単にまとめると、農地に家を建てるには、地目を宅地に変更するために申請を行う必要があります。

申請から許可が下りるまでは大体２か月程度の時間がかかります。

 

ただし、農地が農業振興地域制度の対象である場合は、農地転用は難しく、農地の所有者の身内の場合は農地転用ができる可能性があります。

ですが、農地転用までに１～２年の時間がかかります。

 

このように、農地に家を建てようと思っても中々簡単には進まないことが多いです。

そのため、お家づくりを進める場合は、住宅のプロである住宅会社のスタッフと一緒に進めていくことをおすすめします。

住宅会社のスタッフは住宅に関するあらゆる相談に乗りますので、気軽に相談してみるのも良いと思います。

 

4u DESIGN HOUSEではお家づくりについての相談会を受け付けております。

土地についてお悩みはもちろん、家づくりに関してお悩みの方はどなたでもお気軽にご相談ください。

 

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